物业矛盾纠纷涉及千家万户，直接关系居民的获得感、幸福感、安全感，直接关系到居民对美好生活的体验。物业案件虽小，却事关“社会细胞”的健康活跃。

为坚持和发展新时代“枫桥经验”，近日，海南省文昌市人民法院会文法庭把审判庭“搬进”文城镇月亮城小区，开展“现场宣判＋现场普法”式法治教育实践。法庭干警们将精心准备的《物业纠纷高频问题“十问十答”》手册，递到了旁听业主及物业工作人员手中。这本手册，是法庭针对日常物业纠纷的常见症结所开出的“良方”。

记者了解到，自2024年下半年以来，会文法庭共化解物业纠纷141件，其中特邀调解员处理诉前物业纠纷23件，诉前化解率100%；立案受理物业纠纷案件118件，其中调解结案1件，撤诉55件，调撤率为47.46%。涉诉小区物业费收缴率提升明显，逐步形成“企业规范服务—业主理性维权—社会协同共治”的治理新生态。

找准“病灶”现场“开方”

从2024年开始，针对物业纠纷，文昌法院会文法庭开展实地调研涉诉小区化解物业纠纷专项行动，全面摸清、整理物业纠纷成因，找准“病灶”后，现场“开方”，为社区物业矛盾纠纷“解扣松绑”。

“空置房屋物业费应该打折！”“房产证迟迟不办理怎能交费？”“漏水问题不解决物业费没商量！”……法庭干警在走访航天现代城、白金海岸等涉诉小区时，听到了业主们各种各样的诉求。

经过梳理，法庭干警发现物业纠纷主要集中在三大难题：房屋质量责任不清，业主常把开发商遗留问题算在物业头上；基础服务存在短板，消防设施损坏、外墙脱落、电梯停运等安全隐患频发；部分业主法律意识薄弱，觉得空置房没享受服务，不该交物业费。通过对141件案件样本分析，会文法庭总结出业主欠交物业费的深层原因是开发商、物业公司、业主“责任混淆—服务缺位—权责失衡”的困境。

三查三改对症下药

针对这些问题，法庭干警采用了环境巡查、设施核查、座谈调查的“三查诊断机制”，形成问题、责任、整改清单的闭环，给物业公司提出了明确责任、提升服务质量和创新沟通方式的三个整改要求。

对于开发商质保期内的漏水问题，会文法庭要求物业公司要联系开发商履行售后责任，联系防水公司，制定详细的维修方案，做出费用预算表供业主参考选择；超过质保期的，要求物业公司发挥好邻里之间沟通的纽带作用，协调费用分担。对消防、电梯等公共设施，要求物业公司建立日检、周测、月报制度。同时，要求物业公司试点“云端管家”服务，方便与异地业主联系。

在航天现代城小区，法官针对消防设施形同虚设问题，现场提出整改要求，推动物业公司维修验收通过。同时，督促物业公司对台风损坏的公共区域设施设备进行维修。

在此基础上，会文法庭建议辖区内物业公司进一步拓展服务半径，将业主评价与物业管家等服务人员绩效考核挂钩。

会文法庭创新建立“三端联动”机制，前端设置“特邀调解工作站”，由法庭特邀调解员进行诉前调解；中端搭建“圆桌议事会”平台，促成纠纷诉中化解；末端进行整改回访，压实物业公司服务责任，逐步形成“企业规范服务—业主理性维权—社会协同共治”的治理新生态，达到审理一案，治理一片的效果。

据了解，会文法庭积极推动多元法治宣传与巡回审判紧密结合，致力于把司法服务毫无保留地延伸到社区的“最后一米”。无论是老旧小区里的邻里纠纷，还是新建社区的物业矛盾，都能看到会文法庭干警忙碌的身影。通过这些努力，真正让人民群众在每一个司法案件中都能感受到公平正义，为基层社会治理现代化源源不断地输送强劲法治动能，描绘出一幅法治社会的美好画卷。